Você já caiu numa área de GRAPROHAB? A CETESB mudou a regra do loteamento residencial em SP

Categoria: Legislação › Licenciamento · Dimensão: Ambiente e Economia
Tags: GRAPROHAB, CETESB, DD 052/2026, loteamento, licenciamento ambiental, mananciais, déficit habitacional

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Por AMB4

Se você já assinou um laudo, um EIA/RIMA ou uma ART para loteamento residencial em São Paulo, provavelmente já esbarrou num processo de GRAPROHAB, mesmo sem ter parado para pensar no nome. E se a resposta for sim, a Decisão de Diretoria CETESB nº 052/2026, publicada em 15 de julho no Diário Oficial do Estado, muda uma parte do jogo que você vinha jogando.

O que é o GRAPROHAB, para quem nunca precisou saber

O Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais existe desde 1991 (Decreto Estadual nº 33.499), hoje regido pelo Decreto nº 66.960/2022. É um colegiado que reúne, num único processo, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação, a CETESB, o DAEE e a Sabesp para analisar loteamentos e condomínios habitacionais em todo o estado. A ideia, desde a criação, é evitar que o empreendedor rode o mesmo projeto em quatro filas separadas.

O que a DD 052/2026 muda na prática

A norma cria um sistema de “porta dupla” por porte do empreendimento. Loteamentos acima de 100 hectares na Região Metropolitana e no interior, ou acima de 20 hectares no litoral, vão obrigatoriamente para a Diretoria de Avaliação de Impacto Ambiental da CETESB, que decide caso a caso se exige EIA/RIMA. Abaixo desses portes, o projeto segue o rito ordinário, mais rápido, pela Diretoria de Controle e Licenciamento Ambiental.

O ponto que interessa a quem já trabalhou com parcelamento de solo está no art. 3º, §3º: a CETESB passou a rastrear parcelamentos sucessivos derivados da mesma matrícula de origem, aprovados ou implantados numa janela de 10 anos. Se a soma das áreas ultrapassar 100 hectares, o conjunto entra em avaliação específica, mesmo que cada fase isolada tenha ficado abaixo do porte que exigiria EIA/RIMA. É uma resposta direta a uma prática conhecida no mercado: fatiar a gleba em etapas para não estourar o limite que aciona o estudo mais caro e demorado. Na prática, isso significa reconstruir a cadeia de matrícula do imóvel antes de protocolar, não só o desenho do projeto atual.

A segunda mudança é a integração com o próprio GRAPROHAB: o Certificado de Aprovação do GRAPROHAB passa a valer como Licença de Instalação (LI). Para a Licença de Operação, o empreendedor precisa comprovar que as obrigações ambientais assumidas foram averbadas na matrícula do imóvel no cartório de registro, o que as torna oponíveis a terceiros, ou seja, valem para quem comprar o lote depois, não só para quem assinou o projeto original.

Por que isso interessa a quem pensa em mananciais e Mata Atlântica, não só em prazo

São Paulo tem 1.252.830 domicílios em situação de déficit habitacional, o maior número absoluto entre os estados brasileiros, segundo o levantamento mais recente da Fundação João Pinheiro (dados de 2024). É a pressão real por trás de qualquer norma que acelera aprovação de loteamento. E é exatamente aí que mora o cuidado técnico.

A DD 052/2026 organiza o rito de licenciamento ambiental do empreendimento, mas não abre exceção às restrições de uso do solo que já existem em Área de Proteção e Recuperação de Mananciais, disciplinadas pela Lei Estadual nº 9.866/1997 e pelas leis específicas de cada bacia (Billings e Guarapiranga têm normas próprias). Um loteamento com porte abaixo de 100 hectares que caia dentro de uma APRM continua sujeito a essas restrições de ocupação e às regras de saneamento ambiental da lei de mananciais, independentemente de qual porta ele entrou na CETESB. O mesmo vale para supressão de vegetação nativa: a nova regra de porte não substitui a autorização específica de supressão quando o terreno tem remanescente de Mata Atlântica, que segue exigível à parte, pela Lei 11.428/2006.

Na prática, o alerta para quem assina laudo é duplo: primeiro, checar a cadeia de matrícula antes de aceitar o serviço, porque um projeto aparentemente pequeno pode compor um conjunto que já ultrapassou o limite de 100 hectares sem que o cliente saiba, ou avise. Segundo, não tratar “abaixo do porte” como sinônimo de “sem restrição ambiental”: zoneamento de mananciais e vegetação nativa se aplicam independentemente da porta de entrada no licenciamento.

Em números

Norma	DD CETESB nº 052/2026
Publicação	15 de julho de 2026
Porte que aciona avaliação de impacto (RMSP/interior)	acima de 100 hectares
Porte que aciona avaliação de impacto (litoral)	acima de 20 hectares
Janela de rastreio de fracionamento	10 anos
GRAPROHAB, criação	1991 (Decreto 33.499)
GRAPROHAB, decreto vigente	Decreto 66.960/2022
Déficit habitacional em SP (estado)	1.252.830 domicílios (FJP, dados 2024)

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Fontes:

• Decisão de Diretoria CETESB nº 052/2026, citada em Master Ambiental, “CETESB 052/2026: a nova regra de licenciamento ambiental para loteamentos residenciais em SP”
• Secretaria de Habitação do Estado de São Paulo — Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais
• Manual GRAPROHAB — 1.1 O que é o GRAPROHAB?
• Fundação João Pinheiro, déficit habitacional por estado, citado em RIB-MG, “Brasil registra recuo em déficit habitacional”
• Lei Estadual nº 9.866/1997 (proteção e recuperação dos mananciais da RMSP) e Lei Federal nº 11.428/2006 (Lei da Mata Atlântica), texto no Planalto
• Represa de Guarapiranga e Represa Billings, fotos de Hamilton Breternitz Furtado, Wikimedia Commons, CC BY 3.0

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13 de setembro de 2026

Saiba mais: este artigo faz parte do guia de referência de Licenciamento Ambiental do AMB4.

Conteúdo informativo, publicado em setembro 13, 2026. Não substitui consultoria técnica ou jurídica específica.